冯仑:看清趋势,才能布局未来

2018-7-16 和龙汇 投资银行在线

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前些天,冯叔在华本企业家联谊会上回答朋友们的提问时,分享了对地产行业发展阶段的理解,对房地产未来发展的判断,以及对下半年经济的一些看法。

问:您如何判断房地产的发展趋势?

冯叔:其实对企业家来说,最难的就是看未来。因为今天的决策决定了你未来是好是坏,企业是生是死。每个人心里的未来都不一样,所做的决策,定的方向,最后的结果也就不一样。实际上哪怕同一个行业,大家看到的企业都有不同的未来。到底谁对谁错,是没有绝对标准的。

一般想这些事的时候,我是不太看左右前后的。我就看历史。

最近我差不多去了五六十次国外,一直看发达经济体的企业在这十几二十年中的经历,我基本上是以这个做参照来判断的。比如 GDP 到多少时人家做了什么,然后对比国内 GDP 水平,该做什么,那我就做什么。通常人均 GDP 在两千到八千美元时,住宅成长最快,是赚大钱的时候。二战后从美国到欧洲、日本韩国都是这样经历过的,所以今天你要想找转型的方向,就去人均 GDP 三千美元开始往上的地方,像金边、曼谷,闭着眼睛买地做住宅都肯定没问题。这是规律,全球范围大概都没跑出这个圈来。

人均 GDP 到一万美金了,住宅要怎么做?住宅以外的写字楼、酒店、购物中心、医疗健康、物流仓储、公共物业,这几大类又是一套什么逻辑?怎么做,哪个先做,哪个后做,用哪种投资方法?我就要想办法把这些事弄明白了,然后根据这个做决策。

问:您如何布局房地产未来方向?

冯叔:根据这些研究,我们经过考虑,瞄准房地产的未来十年布局新的房地产。现在有四个方向,一是极致化单品。能快速迭代,可复制扩大规模,同时降低制度成本。包括旅游、休闲、学生公寓、养老公寓、都市公寓等。二是以运营为核心的资产管理业务。围绕大健康来做,和包括养老、月子中心、医疗中心、诊所等运营单位项目合作。三是房地产投行。用房地产投行帮助项目做融资、并购、资产证券化等。四是房地产科技类企业投资。我们发现美国最近围绕房地产科技的投资增长了一倍多,地产科技企业增长非常快,所以在投资领域,我们只投这条赛道。

问:您如何看待近来频繁的调控?

冯叔过去十年也就房子最挣钱,所以想让大家不买房,很难。过去只要有个房,几乎都挣了钱。过去十年里说买房亏了钱的,几乎没有。买房挣钱太普遍,财富效应太大了,所以大家很热衷买房,这也是老百姓分享经济成长的好处。

至于调控,我觉得很多决策很难说对错,关键是要长期化。短期调控太频繁,政策容易自相矛盾,也容易把大家都弄乱。市场还是主要靠预期管理。我们的决策、战略都要三五年才见效,卖楼倒是改变下销售方法,可能明天就见效,但长期决策如果变换太频繁,大家就都要跟着它空转了。

我有一个朋友说得特别形象,他说他做生意就靠三条。第一,有病不问医生。生病到医院,因为卖药的搞定了医生,所以他总是越看病越多。第二,赚钱不问政府。他做了三十年企业,一总结,发现政府让他做的那些体面项目都赔了。赚钱不问政府,只问市场,不要政府说个好故事,你就去干了。第三,泡妞不问老婆。这事你要回家跟老婆商量行不行,那是真想不开了。我看这三条经验还是有点道理的。现在好多事情,特色小镇,产业小镇,PPP 这些,还是要想想能不能做好,能不能赚钱。

冯仑:看清趋势,才能布局未来

▲《白鹿原 》| 有土斯有财

问:谈了这么多房地产方面的内容,说点更宏观一点的。您觉得下半年的经济会不会向好?

冯叔金融市场现在是「去杠杆,严监管」。最近有一些微调,要「精准去杠杆」了,主要还是对地方政府和国企。前一段时间去杠杆让民营企业、民间资本很难受,所以微调叫「精准去杠杆」。但「严监管」实际上吃亏的还是民营,比如说发债,民营不能发了,而贷款又不开放,所以投射的市场信号,金融机构缩表缩的大多是民营。如果正确的话,「精准去杠杆」对民营有点好处,「严监管」主要是对民营约束更严格了。

经济走向好还是不好,拿什么看?我觉得应该是事怎么简单就怎么想。用西方经济学分析就特别简单。经济好,首先就业增加,接着收入增加,然后消费增加,带动投资增加,那经济就好。经济好货币就值钱,汇率就上升,那出口就必须有竞争力,带动行业技术进步。如果经济不好,那就全部倒过来。所以用这个办法看,经济好不好一目了然。

其实从我们的直观理解来说,经济好,就三件事,第一,员工加薪;第二,老板赚钱;第三,公共福利改善,普遍的福利增加。经济好一定是这三件事都好。如果就业不增长,员工不加薪,老板不赚钱,不分红,股票还一塌糊涂,国家税收上不来,公共福利就好不了。那些「比预期的好」,「结构调整取得阶段性胜利」,就都是文字游戏了。

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