次贷危机的警示:炒房者的冬天即将来临?

2018-5-14 投资银行在线

进入2018年,国内楼市发生了很奇异的景象:一方面,全国发布的楼市调控政策数量已超过115个。一季度调控政策共计发布76次。4月份,发布楼市调控政策达33个。而另一方面,全国各地热点城市房地产却持续火爆,除了各地推出的新楼盘都被瞬间秒杀之外,还有各大热点城市新房摇号的中签率之低,历史罕见。

目前,中国房地产已经演绎到非常疯狂地步,不仅是房企的负债率高达80%以上,而且居民杠杆率达到了GDP50%,企业和居民在房地产杠杆上的空间都已用到极致。

这让我们想起股市里的一句名言:“上帝欲让其死,必先让其疯狂”。实际上,离开我们紧邻的就是十年前的美国次贷危机,我们觉得次贷危机有很多地方值得现在的中国借鉴与学习。

次贷危机(subprime crisis)又叫美国次贷危机,从2006年开始,经过2007年,到2008年达到高峰,直接造成美国金融市场的大崩盘。这个危机的深度和影响程度超过了之前的任何一次金融危机,造成全球性影响。次贷危机与房贷有直接关系,所以又叫房贷危机。

可能有人会说,美国次贷危机只是美国人滥用金融衍生品惹的祸,而在国内并没有次级抵押贷款,也没有像美国那样的过多金融创新,所以美国次贷危机,不会在中国房地产上发生。

但实际上,美国次贷危机就是房利美、房地美将出借给低收入群体问题资产打包,然后再将其进行分割、打包、组合并出售,于是再衍生出各式各样的金融衍生产品来。但归根结蒂还是两房在错误的时间,借钱给了错误的人,使房贷质量出现了严重问题。

美国次贷危机首先受到冲击的是一些从事次级抵押贷款业务的放贷机构。摩根大通公司、美国银行、花旗集团也都在无抵押债权人之列……。而正是这些金融机构交叉持有这些不良的次贷金融衍生品,才导致全球金融体系受到冲击。

现在问题来了,面对中国房地产的持续火爆,任何调控手段似乎都难以降温,人们纷纷抢着买房,生怕今天不买房,明天更加买不起。那么,曾经在我们不远的时间内,发生的美国次贷危机究竟可以给我们带来什么经验教训呢?

首先,高杠杆催生的房地产繁荣是虚假的。当时美国政府也是为中低收入群体圆上“居者有其屋”的美梦,开始进行“零首付”即可买房的策略。同样中国在2007年春节过后,各地楼市都发生了“零首付”、“一成购房”、“首付贷”,于是乎不管是美国的低收入群体,还是中国的普通居民,都在一夜之前通过高杠杆手段解决了住房问题。

实际上,一定比例的首付对于银行房贷起到的是保护垫的作用,而如果连30%的首付款都拿不出,这类群体本应该是去租房居住的,尽管,我国的首付贷于去年下半年被叫停,但是消费贷的资金流向房地产市场还是不断发生。

而消费贷就是拿短期的贷款,去支付中长期的房贷首付,这是长短期资金的错配,也是非常危险的。所以,美国的次贷危机表明,只有降低金融杠杆才能保证房地产市场的安全。

再者,美国的货币政策推波助澜。20011月至20036月,美联储连续13次下调联邦基金利率,该利率从6.5%降至1%的历史最低水平,而且在1%的水平停留了一年之久。低利率促使美国民众将储蓄拿去投资资产、银行过多发放贷款,这直接促成了美国房地产泡沫的持续膨胀。

同样在中国,央行在2015年初将国内的存贷款利率压到历史最低,使大量的资金流向房地产领域,促进了“全民加杠杆”进程。而现如今,又开始将杠杆收紧,各地银行纷纷上调贷款利率,

虽然,现如今各地银行的连续加息,没能使房地产从巅狂状态中降温,但如果房贷利率长期处于上升趋势,国内房地产泡沫肯定会被挤出的,这只是时间问题。

最后,美国爆发的次级债危机对银行业有两个深刻教训:一方面,在经济上行阶段忽视风险必将会导致经济增长下行阶段出现风险,甚至爆发危机。

当时,金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款。同样,中国之前也是在鼓励全民加杠杆,甚至一些中介和银行帮助购房者伪造收入证明,甚至于通过抬高房产估值,使得购房者降低首付比例,这些都是很危险的。

另一方面,中国近年来房地产市场的价格上涨,也是得益于美联储的货币政策的宽松,而现在美联储连续加息,美元指数开始反转,中国的货币政策也只能紧随其后,未来货币政策也必然收紧,如此必然会加大资产价格回调的可能性。

美国次贷危机仿佛就在眼前,我们必须从房地产的亢奋中醒来,目前应该是降低房贷的杠杆率,提高信贷的稳健性,加强风险的管理,而绝不是再搞全民买房去库存的活动了。中国虽然不像美国那样将不良贷款包装成各种金融衍生品,但是中美两国都同样通过高杠杆、低利率的方式把房贷借给低收入的普通居民,这样金融的风险不言而喻。


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