2018年,买房还是买股?

2018-1-10 投资银行在线

——杰西·利弗摩尔


最近,港股A股的房地产再次蠢蠢欲动。有些朋友来问我,房地产股票是不是出现了一个比较确定性的盈利机会,是不是可以大胆把房子卖了,买入房地产股票?其实这个问题并不新鲜,每当看到高耸如云的房价的时候,很多人都会疑问:这么高的房价,我们到底还能不能买?

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笔者先开门见山抛出结论:2018年去买房,大胆地买。


一 、


如果把中国家庭看成一家公司,那么这家公司的资产负债表中占比最大的资产就是房产。根据西南财经大学教授甘犁的统计,在中国家庭的资产中房地产占比已经达到了68%,而北京和上海则高达85%,而美国仅为36%。


中国人为何独独热爱房产?透过现象看本质。中国人钟情房产,固然与传统文化中的安土重迁有关,但是更重要的是跟中国房地产特殊性,以及我国金融市场发展程度低、投资品种有限等有关。


投资,目的就是追求收益,最好还能稳健点。


为什么说房地产是最好的投资标的?下图是过去十年大类资产收益图,只房地产是唯一真实收益率长年雄踞榜首的资产。除了2014年同比下降了2.18%,其余年份中都是涨的,更重要的是一半时间里都是涨幅居前的。注意,图中的收益率都是纯涨幅,如果考虑到杠杆因素,买房的首付一般是30%,也就是说,房产投资的真实收益可以再放大三倍。



少壮不买房,老大徒伤悲啊,筒子们。


看看那些上知天文地理,下知财务宏观的股市民工们,他们兢兢业业得在二级市场上打拼。2007年,股市6000点,变卖家产,满仓;2015年,股市5000点,为国接盘,加八倍杠杆,满仓。他们也想骏马金鞍,也想琼楼碧瓦,可是错误的地方做了错误的事情,最终难免捐躯赴国,英雄含泪。


更重要的是房地产的波动性也是最小的,是居民可以大胆加杠杆的领域。而其他的原油、债券、股市等投资品种,相信很少有人敢如此大手笔借入资金买进。房贷利息长年不超过5%,如此低的资金成本,也是普通人唯一有机会能够低成本加杠杆的资产。因此,很多人房子叫做"房票",意思就是买了房子就坐上了家庭资产增值这列动车。


试想一下,一个稍微有些钱的人能选择配置的资产是非常有限的。A股过去十几年的投资回报率都是有目共睹的,而且波动性还很大,港股好一点,但是过去没有渠道,现在有了港股通,要比以前好一些;债券的收益就差点。能兼具收益率和稳健性的,放眼望去,只有房地产。错过了过去十年,你就错过了一半的大国崛起;再错过未来十年,你又会错过什么?


还有人会反驳,北上广深的租售比不到2%,但是这是用最新的房价和租金去比的,如果早一些时候就配置房产,现在的租金甚至可能都能覆盖掉之前的月供了,回报是远超过A股的股息率的。


当然,声讨过去十年有没有买房,这种问题意义并不大。对于我们而言,在新的一年房地产到底能不能买,这才是我们真正关心的问题。


房地产是刚需



房子是用来住的。中国人口众多,有巨大的住房需求,最重要的是城市化刚过半程。有人问,房子这么贵,大家买得起吗?对不起。你买不起,不代表别人买不起;别人买不起,不代表他的父辈、爷爷辈一起攒钱买不起。请记住,中国的80后90后是独生子女,他们的房子不是一个人的事,是双方家长三代人的事。当80后90后一窝蜂地涌向大城市,特别是一二线城市的时候,买房就不是一代人的事,而是全国人民的事。


这就是房价再高,房子也很好卖的秘密所在!


在中国,商品房市场的历史仅仅只有自1998年房改以来的二十年历史。商品房实际上建了多少,真的足以应付浩浩荡荡的"进城"大军么?


我们仔细观察下图,5年以来,商品房销售面积一路下行。其中,除了在2015年政策宽松期销售面积有所提高外,其他年份都是不断下降。这也就是说,过去五年商品房,应对源源不绝的城市化人口,我们选择的不是增加这个消费群体的供给,反而不断遏制他们的需求。而我们知道,活火山终究有爆发的一天。



二 、


有人说,房地产的风险来自于政策调控导致的流动性风险。他们认为,房价会被政府这一次的铁腕政策一撸到底。那么,让我们回顾一下此轮房地产调控,并将其放到十余年的调控历史中去,看看你们期待的场面到底会不会到来。


这一轮的调控的故事开始于2015年下半年。我们可以看到一线及二线城市房价,从2015年的底部开始一波迅猛的拉升,彼时,熬夜排队抢房的景象处处可见,各城市地王此起彼伏。


面对直冲云霄的房价,2016年10月,管理者出手了。


一系列限地王、限贷政策上马。将在高速上两百马力疾驰的房价半路拦下。随后,房价开始刹车,横盘回调。2017年3月,政府再度加码限售等新的调控政策,禁止购房者在规定时间内卖出。截至今日,限售的城市已经累计近50个,限购周期至今已达15个月。



从调控效果上来看,房价可谓党性优良,说不涨就不涨,政府的有形之手药到病除。但是实际结果是,各大城市房价开始横盘,或者回调,而回调幅度相对全年涨幅可以说是忽略不计。



可是杀敌一千,自损八百。调控并非常规手段,地方政府在调控中更是叫苦不迭。


1994年,由于分税制改革不彻底,导致中央和地方在财权与事权方面的不匹配。据统计,中央占财政总收入比重超过50%;而在支出方面,中央占比却不到20%。地方政府为了发展经济,改善民生,只得靠卖地和向银行贷款等方式为生。


数据不会说谎。通过对以下数据的考察,我们可以发现限售城市出让金的财政占比、限售城市和所在省份的土地金比例要远高于全国平均水平,依赖性也更强。意思就是说,地方政府是高房价的最大获益方。土地,就是地方政府的血液。



因此,地方政府当然是乐见房价上涨的,这样他们通过坐上房价上涨的直升飞机,便能够大笔增加土地出让金,赚的盆满钵满。不过,全国上下,一盘大旗。当中央意志决定调控的时候,他们也不得不出手。


但是到了如今,限购周期至今已长达15个月,等米下饭的日子总不能一直拖下去。过度依赖出让土地为生的地方可能就要先松为快了。


从更宏观看,不止地方财政收入,整个经济发展对房地产的依赖性也很高。


房地产业对GDP的增长贡献率就达到了6%-9%,房地产除了能直接贡献第三产业增加值,对第二产业的建筑、水泥、家电等也有明显的拉动作用,据测算房地产及相关行业对GDP增长的贡献率为35.7%。从过去经验看,房地产也是我国经济维稳的主要手段。每次在经济出现疲态时,都会祭出房地产来拉动经济增长。通过放宽房地产,拉动经济,百试百灵。



比较历年的房地产调控和房价走势,我们能发现存在一个时长大约24-36个月的房地产政策周期,其中政策严控周期大约持续20个月,剩下的时间就是暴涨期。同样的故事在2007年、2009年、2013年和2015年全都发生过。而到目前为止,2015年底以来的这场调控,已经过去了15个月。



另外,笔者最近看到了下面这张图,当中有什么寓意,读者自行体会。



而在经过两年的销售狂潮中,房地产的库存已经创下2015年以来的新低。


从下图数据就可以看到房地产库存在持续下降,加上强力销售,去化周期明显缩短,十大城市的去化周期仅为8.5个月,而部分三四线甚至低于6个月。



这一点,从上市房地产企业也可以管中窥豹。以房地产业上市公司作为观察样本,计算用存货占总资产比重衡量的地产企业的存货情况。


从数据上看,2011年到2015年底,上市地产企业的存货绝对水平处在历史上明显偏高的状态,与统计局待售面积相互印证。这一时期的前半段,地产企业存货不断的堆积和上升,2014年9月份以后,存货水平开始下。经过这一轮去库存,到今年三季度,上市房地产企业的存货水平甚至比2009年底的存货水平还要更低一些。



在这种库存条件下,一旦政策上松绑,那么房价还能往哪个方向呢?


实际上,房地产的调控都是调房价控需求,限购限售就是在一个河流筑起大坝,并不能改变水的流向,看似下游的河水变少了,实际上只是在形成一个堰塞湖,一旦放开一个口子,又将是一次报复性的上涨。毕竟,调控期间因为没有购房资格而上不了车的需求是被积压着的,调控松绑,这些需求就会反应出来。


结语


前几天朋友圈疯狂转发《任志强:2018楼市不涨我提头来见!》的文章,虽然文章有标题党的嫌疑,不过任总关于明年房价的判断还是同样尖锐而深刻的。任志强判断,过去十几个月的调控,实际上压抑了市场需求;随着地方政府手头越来越紧张,房价将越涨越高。


任老的观点笔者也十分欣赏。房子那点事儿,归根到底还是那句老话:不是不报,时候未到。




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